Eigene Wohnung am Gardasee kaufen

Die eigene Ferienwohnung am Gardasee – Der Traum vieler Gardaseeurlauber

Eine eigene Wohnung am Gardasee kaufen – Das ist der Traum vieler Gardasee-Urlauber. Als wir im Jahre 2014 im Urlaub am Gardasee waren, sahen wir die Schilder eines örtlichen Immobilienmaklers. Bei unserem obligatorischen Eis im Qciari dachten wir laut: „Ach, so eine kleine Wohnung oder ein Häuschen am Gardasee zu besitzen, das wäre doch was“. Wir hatten zu diesem Zeitpunkt keine Ahnung und was eine Immobilie am Gardasee kostet.

Spontan wie wir nun mal sind, haben wir die Maklerin angerufen und einen Termin für eine Besichtigung in Tremosine vereinbart. Die ersten Wohnungen haben uns alle nicht so gefallen, meistens lagen diese außerhalb unseres Budgets oder es musste viel Arbeit reingesteckt werden.

Spontan wie wir nun mal sind, haben wir die Maklerin angerufen und einen Termin für eine Besichtigung in Tremosine vereinbart. Die ersten Wohnungen haben uns alle nicht so gefallen, meistens lagen diese außerhalb unseres Budgets oder es musste viel Arbeit reingesteckt werden.

Wir wollten unser Vorhaben schon aufgeben, als uns die Maklerin von einem vermeintlichen „Notverkauf“ berichtet hat. Die Wohnung hat mir gar nicht gefallen, aber Käthe war total begeistert, insbesondere vom gigantischen Blick auf den Lago. Meine besser Hälfte hat für solche Dinge ein sehr gutes Gespür, also habe ich mich darauf verlassen und wir haben uns für diese Wohnung entschieden – Eine der besten Entscheidungen unseres bisherigen Lebens.

Welche Lage für eine eigene Wohnung am Gardasee ist die beste?

Das ist Geschmacksache: Norden, Süden, Osten oder Westen: Jede Region am Gardasee hat seine Reize.

Da wir seit Jahren das Westufer des Gardasees bevorzugen, genießen wir die Morgensonne. Unser Domizil befindet sich nicht direkt am See, sondern etwas oberhalb in Tremosine. Die Fahrt zum See dauert 15 Minuten, dafür ist man weg vom großen Trubel. Besonders im August ist es sehr angenehm, wenn man etwas Ruhe hat. Außerdem ist das Restaurant La Fenice und eine Bäckerei mit Lebensmittelmarkt für uns gut erreichbar.

Wie teuer ist es eine eigene Wohnung am Gardasee zu kaufen?

Wir hatten unglaubliches Glück…Man kann schon von einem Schnäppchenkauf sprechen. Unsere Wohnung ist zwar nicht groß (ca. 50 Quadratmeter), hat aber 2 Zimmer, eine Terrasse und einen eigenen Gartenanteil. Und natürlich Seeblick. Je näher man sich dem See direkt nähert, desto teurer werden die Immobilen. Natürlich entscheidet auch der Seeblick darüber, welchen Wert eine Ferienwohnung am Gardasee hat. Je nach Lage, Ausstattung und Größe bekommt man Wohnungen am Gardasee bereits ab ca 100.000,- Euro zu kaufen. Oft sind Renovierungen notwendig, das sollte man mit einplanen. Handwerker am Gardasee zu finden war und ist für uns immer noch eine Herausforderung, vor allem wegen der sprachlichen Barrieren….

Eigene Wohnung am Gardasee kaufen – Finanzierung

Für EU Bürger ist der Kauf eine Wohnung in Italien problemlos möglich. Da wir die Kohle für die Wohnung nicht gerade mal so auf der hohen Kante hatten, musste wir einen Großteil finanzieren. Wir haben dazu einen Darlehensvertrag mit unserer Hausbank abgeschlossen, als Sicherheiten zählten aber nur eine Immobilie in Deutschland oder sonstige Werte wie z.B. eine Kapitallebensversicherung.

Was muss man beim Kaufen einer Ferienwohnung am Gardasee beachten?

Wir haben unsere eigene Wohnung am Gardasee über einen Immobilienmakler gekauft. Normalerweise fordert dieser einen in den meisten Fällen dazu auf, ein befristetes, unwiderrufliches Kaufangebot abzugeben. Dabei handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft, da das Kaufangebot nur für den Käufer bindend ist. Bei Annahme des Angebotes durch den Verkäufer verpflichtet dieses zum Kauf.

Für uns hatte die Abwicklung über den Immobilienmakler den Vorteil, dass wir bei sämtlichen Prozessen betreut wurden. Da wir uns relativ schnell mit dem Verkäufer einig waren, wurde zunächst ein Vorvertrag geschlossen. Dieser ist rechtlich bindend und beinhaltet sämtliche Kaufbedingungen (incl. mitverkauftem Mobiliar).

Im Vorvertrag wird auch meist die Zahlung eines Angeldes festgelegt. Hier werden auch etwaige Vertragsstrafen bei Nichterfüllung festgelegt. Es gibt hierbei 2 Varianten des Angeldes, die Anzahlung mit Kaufverpflichtung und die Anzahlung mit Bußgeld. Bei uns kam die erste Variante zum Tragen.

Die mit dem Vorvertrag fällige Anzahlung mit Kaufverpflichtung beträgt zwischen 10% und 30% des eigentlichen Kaufpreises. Die Anzahlung wird vom Makler als Sicherheit hinterlegt. Nach Abschluss des Vorvertrages hat man innerhalb einer festgelegten Frist (ca. 14 Tage) Zeit, die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen.

Die Anzahlung mit Bußgeldern sieht nur eine kleine Anzahlung vor (in der Regel etwa 2 % bis 4 %) und wird vor allem dann verwendet wenn unsicher ist, ob der Kauf oder Verkauf der Immobilie tatsächlich stattfinden kann. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrags können noch Zweifel daran bestehen, ob der Käufer oder der Verkäufer das Geschäft tatsächlich durchführen kann. Für solche Fälle sollte ein Rücktrittsrecht in den Vorvertrag aufgenommen werden. Der Rücktritt vom Kauf oder Verkauf ist mit hohen Kosten verbunden.

Du kannst den Vorvertrag auch über den Notar beim Liegenschaftsregister eintragen lassen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn zwischen Vor- und Hauptvertrag eine große Zeitspanne liegt oder aber Zweifel an der wirtschaftlichen Situation des Veräußerers bestehen. Durch die Registrierung wird außerdem verhindert, dass die Wohnung bzw. Immobilie bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages an Dritte verkauft wird. Du solltest außerdem beachten, dass bei der Eintragung des Vorvertrages in das Liegenschaftsregister mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist. Wir haben darauf verzichtet und keine Probleme damit gehabt.

Wichtig: Der Verkäufer muss dir noch vor der Unterzeichnung des Vorvertrages Kopien aller wesentlichen Unterlagen zum Kaufobjekt aushändigen. Außerdem ist der Verkäufer verpflichtet, dir sämtliche Informationen zu übermitteln, die deine Kaufentscheidung beeinflussen könnte.

Was sollte man besonders prüfen, wenn der Vorvertrag abgeschlossen wurde?

Befindet sich die Wohnung in einem Condominio (Hausgemeinschaft), sollte der Hausverwalter kontaktiert werden. Normalerweise kennt der Makler den Hausverwalter, ansonsten fragt man einfach einen Bewohner.

Bei der Hausverwaltung sollte man erfragen, welche Investitionen am Gemeinschaftseigentum geplant sind oder in der Vergangenheit getätigt wurden. Außerdem weiß der Verwalter Bescheid, ob Schulden des Vorbesitzers gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen.

ACHTUNG: Kauft man eine Wohnung am Gardasee und es sind Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorhanden, gehen diese auf den Käufer über.

Eine weitere wichtige Prüfung ist die Einsicht in das Liegenschaftsregister bzw. in das Register beim Katasteramt. Viele Immobilien am Gardasee wurden in den 70er und 80er Jahren gebaut. Zu dieser Zeit gab es einen etwas lockereren Umgang mit dem Eintragen ins Katasterregister, vor allem um Baugenehmigungen zu erhalten. So kann es schon mal vorkommen, dass eine Wohnung am Gardasee als Garage im Kataster steht. Ist das der Fall ist die Beauftragung eines Geometers notwendig, der die richtige Eintragung beim Katasteramt veranlasst. Bei freistehenden Immobilien sollte ebenfalls der Eintrag im Liegenschaftsregister und im Kataster geprüft werden.

Was passiert, wenn der Käufer oder der Verkäufer vor Ablauf der Frist vom Kaufvertrag zurücktritt?

Bis zum Ablauf der von Dir als Käufer gesetzten Frist bist du strikt an das Angebot gebunden. Im Todesfall ginge das abgegebene Kaufangebot sogar auf deine Erben über! Möchtest Du von Deinem Kaufangebot zurücktreten, riskierst du die getätigte Anzahlung zu verlieren. Außerdem musst du in den meisten Fällen sogar die vereinbarte Maklerprovision zahlen.
Der Verkäufer kann innerhalb der gesetzten Frist entscheiden, ob er das Angebot annehmen oder ablehnen möchte. Sollte er dem Angebot zustimmen, muss auch der Verkäufer bereits zu diesem Zeitpunkt alle für den späteren Kaufvertrag relevanten Punkte beachten und das Kaufangebot schriftlich akzeptieren.

Der endgültige Kaufvertrag fuer Euren Traum vom Eigenheim am Gardasee

Habt Ihr alles auf Herz und Nieren geprüft, geht es endlich zum Notar um den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Der „Eigentumsübergang“ erfolgt direkt nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages, es erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch. Für den Notartermin benötigst du eine italienische Steuernummer
(s. Checkliste) sowie folgende Unterlagen:

• Ausweiskopien aller im Vertrag genannten Personen
• Notariell beglaubigte Vollmacht bei Vertretung durch Bevollmächtigte
• Nachweis über den Familienstand bei Privatpersonen
• Beglaubigter Handelsregisterauszug bei Unternehmen
• Gesellschafterbeschluss über den Immobilienkauf/-verkauf bei italienischen Unternehmen
• Aktueller Katasterauszug
• Offizieller Grundriss und Lageplan
• Kaufvertrag oder Erbnachweis des bisherigen Eigentümers
• Nachweis über etwaige Hypotheken und ihre Löschbarkeit bei Zahlung des Kaufpreises
• Bestätigung, dass keine grundstücksbezogenen und persönlichen Steuerrückstände des Verkäufers bestehen
• Bei Häusern: Baugenehmigung; Bewohnbarkeitszeugnis; eventuell nachträgliche Genehmigung eines Schwarzbaus einschließlich des Zahlungsnachweises der Strafe; Energiepass
• Bei Grundstücken: Miet- oder Pachtverträge, insofern das Grundstück vermietet oder verpachtet ist
  Bei Baugrundstücken: Bebaubarkeitsnachweis
• Bei landwirtschaftlichen Grundstücken: Nichtausübungsbestätigung der Vorkaufsberechtigten (Pächter und/oder direkte Nachbarn)

Zudem sind die Vertragsparteien verpflichtet, den Verkaufspreis sowie beteiligte Makler zu benennen. Der Notar prüft außerdem, ob alle im Vorvertrag enthaltenen Bedingungen erfüllt wurden. Im Prinzip ist der endgültige Kaufvertrag eine Bestätigung des Vorvertrages. Nach Abschluss des Kaufvertrages veranlasst der Notar die Eintragung der neuen Besitzer in das italienische Immobilienregister.

Bezahlung:
Der Kaufpreis wird direkt im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung beim Notar bezahlt. Dabei muss der Zahlungsfluss im Kaufvertrag eidesstattlich angegeben werden. Barzahlungen sind nicht erlaubt, der Kaufpreis kann entweder mit einer Überweisung oder aber mit Zirkularschecks beglichen werden. Weiterhin werden die Notarkosten direkt nach Abschluss des Vertrages fällig. Die Kosten für die Grunderwerbssteuer – welche der Notar in Ihrem Namen beim Katasteramt begleicht – sind ebenfalls direkt beim Notar zu bezahlen.

Seit 2006 wird der Steuersatz für Immobilientransaktionen in Italien auf den Katasterwert und nicht mehr auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. Es gibt also keinen Grund, im Kaufvertrag nicht den vollen Verkaufspreis anzugeben, wenn Sie keine Steuern zahlen wollen. Wenn Sie im Kaufvertrag nicht den vollen Preis angeben, verlieren Sie möglicherweise Geld, wenn Sie die Immobilie später verkaufen wollen. Bei Falschangaben und Überprüfung durch den italienischen Staat, ist im schlimmsten Fall mit hohen Bußgeldern zu rechnen.
Innerhalb von 30 Tagen muss der notarielle Kaufvertrag beim Liegenschaftsregister registriert werden. Ohne diese Registrierung ist der Kaufvertrag gegenüber Dritten nicht wirksam. Die Registrierung des Kaufvertrages übernimmt der Notar.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses am Gardasee an?

Maklergebühren:
Kauft Ihr eine Immobilie über einen Makler, verlangt dieser eine entsprechende Gebühr für seine Dienstleistung. Diese liegt in der Regel zwischen 3 und 4% des Kaufpreises. Bitte beachtet, dass bei den Gebühren die italienische Mehrwertsteuer (IVA) dazugerechnet wird. Sinnvoll ist es, zu Beginn der Kooperation mit dem Makler die Provision festzulegen.

Notargebühren:
Natürlich verlangt auch der Notar für seine Dienste entsprechende Gebühren. Diese sind recht variable und natürlich auch abhängig vom Arbeitsaufwand. Man sollte hier auf jeden Fall mit Kosten von 3.000-4.000 Euro rechnen.

Steuern:
Wie in Deutschland wird beim Kauf einer Immobilie in Italien Grunderwerbsteuer fällig. Die Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag angegeben Verkaufspreis. Weiterhin wird die Mehrwertsteuer fällig, diese ist abhängig von der Nutzung und ob der Kauf von „Privat“ oder über eine Baufirma erfolgt.
Es können weitere Kosten anfallen, je nach dem ob man einen Anwalt Gutachter, o.ä. zu Rate gezogen hat.
Eine detaillierte Übersicht über die anfallenden Kosten findet Ihr z.B. bei Garda-Living.

Mit welchen laufenden Kosten muss man nach dem Erwerb einer Immobilie am Gardasee rechnen?

Nach dem Kauf der eigenen Immobilie fallen natürlich laufende Kosten an. Auch wenn Ihr das Haus oder Wohnung in einem guten Zustand erworben habt, solltet Ihr jedes Jahr ein Budget für Instandhaltungskosten einplanen. Habt Ihr eine Wohnung in einer Hausgemeinschaft (Condominio) gekauft, fallen jährliche Kosten für die Hausverwaltung und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums an. Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel jährlich in einer Eigentümerversammlung beschlossen.

Weitere Kosten die berücksichtig werden sollten sind:

• Müllgebühren: Diese werden jährlich von der Gemeinde festgesetzt. Wir zahlen hier ca. 100,- Euro pro Jahr
• Steuern: Jeder Eigentümer ist verpflichtet eine jährliche Grundsteuer zu bezahlen. Diese wird in der Regel in zwei Raten bezahlt, einmal Mitte Juni, einmal im Dezember. Die Höhe der Steuern wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Wir zahlen ca. 100,- Euro / Jahr.
• Stromkosten: Neben dem tatsächlichen Stromverbrauch wird auch eine Grundgebühr vom Energieversorger berechnet. Unser Energieversorger ist die A2A Energia.
• Internet: Nutzt Ihr einen Internetanbieter, kommen auch hier entsprechende Kosten auf Euch zu
• Einkommenssteuer, Touristensteuer, etc.: Vermietet Ihr Eure Wohnung professionell, müsst Ihr das bei der Gemeinde angeben. Manche Gemeinden verlangen eine Touristensteuer, außerdem müsst Ihr Einkommenssteuer bezahlen.

Schritt fuer Schritt zu Deiner eigenen Wohnung am Gardasee – Checkliste

1. Sucht euch über entsprechende Immobilienportale die Objekte Eures Interesses heraus, kontaktiert den Makler und vereinbart Besichtigungstermine.
2. Habt Ihr ein geeignetes Objekt gefunden, gebt Ihr ein befristetes, unwiderrufliches Kaufangebot ab
3. Stimmen alle Parteien zu, schließt Ihr den Vorvertrag mit dem Verkäufer ab (rechtlich bindend!)
4. Danach prüft Ihr das Liegenschaftsregister und den Eintrag im Kataster.
5. Vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrages, müsst ihr eine italienische Steuernummer beantragen: Diese bekommt Ihr auch außerhalb Italiens bei der italienischen Botschaft oder einem italienischen Konsulat: https://conscolonia.esteri.it/consolato_colonia/de/il_consolato/la-rete-consolare
6. Endgültigen Kaufvertrag beim Notar abschließen – Eintragung der neuen Eigentümer in das italienische Immobilienregister
7. Bezahlung: Diese erfolgt direkt im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung per Überweisung oder Scheck
8. Eintragung ins Liegenschaftsregister durch den Notar. Das ist der letzte Schritt bevor Ihr euren Traum vom Kauf der eigenen Wohnung am Gardasee erfüllt habt!